REIT முதலீட்டுப் பகுப்பாய்வு: ரியல் எஸ்டேட் முதலீட்டு அறக்கட்டளை மதிப்பீட்டிற்கான ஒரு உலகளாவிய வழிகாட்டி

ரியல் எஸ்டேட் முதலீட்டு அறக்கட்டளைகள் (REITs) முதலீட்டாளர்களுக்கு நேரடியாக சொத்துக்களை சொந்தமாக வைத்திருக்காமல் ரியல் எஸ்டேட் சந்தையில் பங்கேற்க ஒரு தனித்துவமான வழியை வழங்குகின்றன. இந்த நிறுவனங்கள் பல்வேறு துறைகளில் வருமானம் ஈட்டும் ரியல் எஸ்டேட்களை சொந்தமாக வைத்திருக்கின்றன, இயக்குகின்றன அல்லது நிதியளிக்கின்றன. இந்த வழிகாட்டி REIT முதலீட்டுப் பகுப்பாய்வு பற்றிய ஒரு விரிவான கண்ணோட்டத்தை வழங்குகிறது, இதில் முக்கிய மதிப்பீட்டு அளவீடுகள், இடர் மதிப்பீட்டு நுட்பங்கள் மற்றும் உலகளாவிய சந்தை பரிசீலனைகள் அடங்கும். நீங்கள் ஒரு அனுபவமிக்க முதலீட்டாளராக இருந்தாலும் அல்லது REIT களின் உலகிற்கு புதியவராக இருந்தாலும், இந்த ஆதாரம் தகவலறிந்த முதலீட்டு முடிவுகளை எடுக்க தேவையான அறிவை உங்களுக்கு வழங்கும்.

REITகள் என்றால் என்ன?

ஒரு REIT என்பது வருமானம் ஈட்டும் ரியல் எஸ்டேட்டை சொந்தமாக வைத்திருக்கும் மற்றும் பெரும்பாலான சந்தர்ப்பங்களில் இயக்கும் ஒரு நிறுவனம் ஆகும். REITகள் பல முதலீட்டாளர்களிடமிருந்து மூலதனத்தைத் திரட்டி சொத்துக்களை வாங்கவும் நிர்வகிக்கவும் செய்கின்றன. அவை முதலீட்டாளர்களுக்கு ஈவுத்தொகை வடிவில் வழக்கமான வருமானத்தை வழங்குவதற்காக கட்டமைக்கப்பட்டுள்ளன. REITகளின் ஒரு முக்கிய பண்பு என்னவென்றால், அவை தங்களது வரிக்குட்பட்ட வருமானத்தில் ஒரு குறிப்பிடத்தக்க பகுதியை, பொதுவாக 90% அல்லது அதற்கு மேல், பங்குதாரர்களுக்கு விநியோகிக்க வேண்டும். இந்த விநியோகக் கொள்கை வருமானம் தேடும் முதலீட்டாளர்களுக்கு REITகளை கவர்ச்சிகரமானதாக ஆக்குகிறது.

REITகள் பல்வேறு துறைகளில் செயல்படுகின்றன, அவற்றுள் சில:

• அலுவலகம்: அலுவலக கட்டிடங்களை சொந்தமாக வைத்திருத்தல் மற்றும் நிர்வகித்தல்.
• சில்லறை விற்பனை: ஷாப்பிங் மால்கள், சில்லறை விற்பனை மையங்கள் மற்றும் தனித்த சில்லறை விற்பனை சொத்துக்களில் முதலீடு செய்தல்.
• குடியிருப்பு: அடுக்குமாடி குடியிருப்புகள் மற்றும் ஒற்றை குடும்ப வாடகை வீடுகளை சொந்தமாக வைத்திருத்தல் மற்றும் இயக்குதல்.
• தொழில்துறை: கிடங்குகள், விநியோக மையங்கள் மற்றும் தளவாட வசதிகளில் கவனம் செலுத்துதல்.
• சுகாதாரம்: மருத்துவமனைகள், முதியோர் இல்லங்கள் மற்றும் மருத்துவ அலுவலக கட்டிடங்களில் முதலீடு செய்தல்.
• தங்குமிடம்/ரிசார்ட்ஸ்: ஹோட்டல்கள், ரிசார்ட்டுகள் மற்றும் சேவையுடன் கூடிய அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளை சொந்தமாக வைத்திருத்தல் மற்றும் இயக்குதல்.
• சிறப்பு வகை: செல் டவர்கள், தரவு மையங்கள், உள்கட்டமைப்பு மற்றும் மர நிலங்கள் உட்பட.

REIT களில் ஏன் முதலீடு செய்ய வேண்டும்?

REITகள் முதலீட்டாளர்களுக்கு பல சாத்தியமான நன்மைகளை வழங்குகின்றன:

• வருமான உருவாக்கம்: REITகள் தங்களது கட்டாய விநியோகத் தேவைகள் காரணமாக பாரம்பரிய பங்குகள் மற்றும் பத்திரங்களுடன் ஒப்பிடும்போது பொதுவாக அதிக ஈவுத்தொகை மகசூலை வழங்குகின்றன.
• பன்முகப்படுத்தல்: REITகளின் செயல்திறன் மற்ற சொத்து வகைகளுடன் முழுமையாக தொடர்புபடுத்தப்படாததால், ஒரு போர்ட்ஃபோலியோவுக்கு பன்முகப்படுத்தல் நன்மைகளை வழங்க முடியும். ரியல் எஸ்டேட் பொதுவாக பங்குகள் மற்றும் பத்திரங்களுடன் குறைந்த தொடர்பைக் கொண்டுள்ளது.
• நீர்மைத்தன்மை: பொதுவில் வர்த்தகம் செய்யப்படும் REITகள் நீர்மைத்தன்மையை வழங்குகின்றன, இது முதலீட்டாளர்கள் பங்குச் சந்தைகளில் பங்குகளை எளிதாக வாங்கவும் விற்கவும் அனுமதிக்கிறது.
• பணவீக்கப் பாதுகாப்பு: பணவீக்கக் காலங்களில் ரியல் எஸ்டேட் சொத்துக்களின் மதிப்பு உயரும் போக்கு உள்ளது, இது REITகளை பணவீக்கத்திற்கு எதிரான ஒரு சாத்தியமான பாதுகாப்பாக ஆக்குகிறது. வாடகை வருமானமும் பணவீக்கத்துடன் அதிகரிக்கும்.
• தொழில்முறை மேலாண்மை: REITகள் சொத்து கையகப்படுத்தல், மேலாண்மை மற்றும் நிதியளிப்பு ஆகியவற்றில் நிபுணத்துவம் பெற்ற அனுபவம் வாய்ந்த ரியல் எஸ்டேட் நிபுணர்களால் நிர்வகிக்கப்படுகின்றன.

REIT முதலீட்டுப் பகுப்பாய்வு: முக்கிய அளவீடுகள் மற்றும் விகிதங்கள்

REITகளை பகுப்பாய்வு செய்வதற்கு பாரம்பரிய நிறுவனங்களை பகுப்பாய்வு செய்வதிலிருந்து வேறுபட்ட அணுகுமுறை தேவைப்படுகிறது. REIT முதலீட்டுப் பகுப்பாய்வில் பயன்படுத்தப்படும் சில முக்கிய அளவீடுகள் மற்றும் விகிதங்கள் இங்கே:

1. செயல்பாடுகளிலிருந்து கிடைக்கும் நிதிகள் (FFO)

FFO என்பது ஒரு REIT இன் செயல்பாட்டு செயல்திறனின் பரவலாகப் பயன்படுத்தப்படும் ஒரு அளவீடு ஆகும். இது ஒரு REIT இன் முக்கிய வணிக நடவடிக்கைகளிலிருந்து உருவாக்கப்பட்ட பணப்புழக்கத்தைக் குறிக்கிறது. FFO நிகர வருமானத்தை சரிசெய்கிறது, தேய்மானம் மற்றும் கடன்தொகை (இவை ரொக்கமல்லாத செலவுகள்) ஆகியவற்றைச் சேர்த்து, சொத்து விற்பனையிலிருந்து கிடைக்கும் ஆதாயங்களைக் கழிக்கிறது. இது REIT இன் தொடர்ச்சியான வருவாய் திறனைப் பற்றிய ஒரு துல்லியமான சித்திரத்தை வழங்குகிறது.

FFO க்கான சூத்திரம்:

FFO = நிகர வருமானம் + தேய்மானம் & கடன்தொகை – சொத்து விற்பனை மீதான ஆதாயங்கள்

உதாரணம்: $10 மில்லியன் நிகர வருமானம், $5 மில்லியன் தேய்மானம் மற்றும் கடன்தொகை, மற்றும் $2 மில்லியன் சொத்து விற்பனை மீதான ஆதாயங்களைக் கொண்ட ஒரு REIT ஐக் கருத்தில் கொள்வோம். FFO ஆக இருக்கும்:

FFO = $10 மில்லியன் + $5 மில்லியன் - $2 மில்லியன் = $13 மில்லியன்

2. சரிசெய்யப்பட்ட செயல்பாடுகளிலிருந்து கிடைக்கும் நிதிகள் (AFFO)

AFFO என்பது FFO ஐ விட ஒரு REIT இன் செயல்பாட்டு செயல்திறனின் ஒரு மேம்பட்ட அளவீடு ஆகும். இது REIT இன் சொத்துக்களை பராமரிக்க தேவையான தொடர்ச்சியான மூலதன செலவினங்களை (capex) கணக்கில் எடுத்துக்கொள்கிறது. AFFO, REIT இன் விநியோகிக்கக்கூடிய பணப்புழக்கத்தின் ஒரு சிறந்த அறிகுறியை வழங்குகிறது.

AFFO க்கான சூத்திரம்:

AFFO = FFO – தொடர்ச்சியான மூலதனச் செலவுகள்

சில ஆய்வாளர்கள் மேலும் துல்லியமான சித்திரத்தைப் பெற வாடகைகளை நேர்கோடாக்குதல் மற்றும் குத்தகை ஊக்கத்தொகைகளைக் கழிக்கின்றனர். துல்லியமான கணக்கீடு மாறுபடலாம்.

உதாரணம்: முந்தைய எடுத்துக்காட்டில் உள்ள அதே REIT ஐப் பயன்படுத்தி, தொடர்ச்சியான மூலதனச் செலவுகள் $3 மில்லியன் எனில், AFFO ஆக இருக்கும்:

AFFO = $13 மில்லியன் - $3 மில்லியன் = $10 மில்லியன்

3. நிகர சொத்து மதிப்பு (NAV)

NAV என்பது ஒரு REIT இன் சொத்துக்களின் மதிப்பிடப்பட்ட சந்தை மதிப்பிலிருந்து அதன் பொறுப்புகளைக் கழித்த மதிப்பைக் குறிக்கிறது. இது REIT இன் அடிப்படை ரியல் எஸ்டேட் போர்ட்ஃபோலியோவின் உள்ளார்ந்த மதிப்பின் ஒரு அறிகுறியை வழங்குகிறது. REIT இன் பங்கு விலையை அதன் NAV உடன் ஒப்பிடுவது அது அதிக மதிப்புடையதா அல்லது குறைவான மதிப்புடையதா என்பதை தீர்மானிக்க உதவும்.

NAV ஐ மதிப்பிடுதல்:

• REIT இன் சொத்துக்களின் சந்தை மதிப்பைத் தீர்மானித்தல்: இதை மதிப்பீடுகள், ஒப்பிடக்கூடிய விற்பனை தரவுகள் அல்லது மூலதன விகிதங்கள் மூலம் செய்யலாம்.
• REIT இன் பொறுப்புகளைக் கழித்தல்: இதில் கடன், செலுத்த வேண்டிய கணக்குகள் மற்றும் பிற கடமைகள் அடங்கும்.
• கிடைக்கும் மதிப்பை நிலுவையில் உள்ள பங்குகளின் எண்ணிக்கையால் வகுத்தல்: இது ஒரு பங்குக்கான NAV ஐ உங்களுக்கு வழங்கும்.

உதாரணம்: ஒரு REIT $500 மில்லியன் மதிப்புள்ள சொத்துக்களையும், $200 மில்லியன் மொத்த பொறுப்புகளையும் கொண்டுள்ளது. 50 மில்லியன் பங்குகள் நிலுவையில் உள்ளன. ஒரு பங்குக்கான NAV பின்வருமாறு கணக்கிடப்படுகிறது:

NAV = ($500 மில்லியன் - $200 மில்லியன்) / 50 மில்லியன் = ஒரு பங்குக்கு $6

REIT இன் பங்கு விலை $5 ஆக இருந்தால், அதன் NAV அடிப்படையில் அது குறைவான மதிப்புள்ளதாக கருதப்படலாம்.

4. ஈவுத்தொகை மகசூல்

ஈவுத்தொகை மகசூல் என்பது வருமானம் தேடும் REIT முதலீட்டாளர்களுக்கான ஒரு முக்கிய அளவீடு ஆகும். இது REIT இன் பங்கு விலையின் சதவீதமாக வருடாந்திர ஈவுத்தொகை கொடுப்பனவைக் குறிக்கிறது.

ஈவுத்தொகை மகசூலுக்கான சூத்திரம்:

ஈவுத்தொகை மகசூல் = (ஒரு பங்கிற்கான ஆண்டு ஈவுத்தொகை / பங்கு விலை) x 100

உதாரணம்: ஒரு REIT ஒரு பங்குக்கு $2 ஆண்டு ஈவுத்தொகை செலுத்துகிறது, அதன் பங்கு விலை $40. ஈவுத்தொகை மகசூல்:

ஈவுத்தொகை மகசூல் = ($2 / $40) x 100 = 5%

ஒரு REIT இன் ஈவுத்தொகை மகசூலை அதன் போட்டியாளர்களுடன் மற்றும் நிலவும் வட்டி விகிதங்களுடன் ஒப்பிடுவது அதன் கவர்ச்சியை மதிப்பிட உதவும்.

5. செலுத்தும் விகிதம்

செலுத்தும் விகிதம் என்பது ஈவுத்தொகையாக வழங்கப்படும் வருமானத்தின் விகிதத்தை அளவிடுகிறது. இது பெரும்பாலும் ஒரு பங்குக்கான ஈவுத்தொகையை ஒரு பங்குக்கான FFO அல்லது AFFO ஆல் வகுப்பதன் மூலம் கணக்கிடப்படுகிறது. ஒரு உயர் செலுத்தும் விகிதம், REIT அதன் வருமானத்தில் ஒரு பெரிய பகுதியை விநியோகிக்கிறது என்பதைக் குறிக்கலாம், இது வணிகத்தில் மீண்டும் முதலீடு செய்வதற்கு குறைவாக விட்டுச் செல்லக்கூடும்.

சூத்திரம்:

செலுத்தும் விகிதம் = ஒரு பங்குக்கான ஈவுத்தொகை / ஒரு பங்குக்கான FFO (அல்லது AFFO)

உதாரணம்: நமது முந்தைய எடுத்துக்காட்டைப் பயன்படுத்தி, REIT $10 மில்லியன் AFFO, 50 மில்லியன் நிலுவையில் உள்ள பங்குகள், மற்றும் ஒரு பங்குக்கு $2 ஈவுத்தொகை விநியோகிக்கிறது. முதலில் ஒரு பங்குக்கான AFFO ஐ கணக்கிடுங்கள்: $10 மில்லியன் / 50 மில்லியன் பங்குகள் = ஒரு பங்குக்கு $0.20. செலுத்தும் விகிதம்: $2/$0.20 = 10. இந்த எடுத்துக்காட்டு சரியான அலகுகளைப் பயன்படுத்துவது எவ்வளவு முக்கியம் என்பதைக் காட்டுகிறது. FFO $13 மில்லியன் மற்றும் பங்குகள் 50 மில்லியன் என்று வைத்துக்கொள்வோம். AFFO முன்பு போலவே $10 மில்லியன். DPS $2 ஆகும். ஒரு பங்குக்கான FFO ஐக் கணக்கிடுங்கள் = $13/50 = ஒரு பங்குக்கு $0.26. FFO ஐப் பயன்படுத்தி செலுத்தும் விகிதம் $2/$0.26 = 7.69. ஒரு பங்குக்கான AFFO ஐக் கணக்கிடுங்கள் = $10/50 = ஒரு பங்குக்கு $.20. AFFO ஐப் பயன்படுத்தி செலுத்தும் விகிதம் $2/$.20 = 10. எனவே, ஒரு பங்குக்கான ஈவுத்தொகை / ஒரு பங்குக்கான FFO ஐ செலுத்தும் விகிதமாகப் பயன்படுத்துவோம்.

6. கடன் விகிதங்கள்

கடன் விகிதங்கள் ஒரு REIT இன் நிதி அபாயத்தை மதிப்பிடுவதற்கு முக்கியமானவை. அதிக அளவிலான கடன் வட்டி விகித உயர்வுகள் மற்றும் பொருளாதார மந்தநிலைகளுக்கு REIT இன் பாதிப்பை அதிகரிக்கலாம்.

• கடன்-க்கு-சொத்துக்கள் விகிதம்: ஒரு REIT இன் சொத்துக்களில் எவ்வளவு விகிதம் கடனால் நிதியளிக்கப்படுகிறது என்பதை அளவிடுகிறது. ஒரு குறைந்த விகிதம் குறைந்த நிதி அபாயத்தைக் குறிக்கிறது.
• கடன்-க்கு-பங்கு விகிதம்: ஒரு REIT இன் மொத்தக் கடனை அதன் பங்குதாரர் பங்குடன் ஒப்பிடுகிறது. ஒரு உயர் விகிதம் அதிக அந்நியச் செலாவணியைக் குறிக்கிறது.
• வட்டி பாதுகாப்பு விகிதம்: ஒரு REIT அதன் இயக்க வருமானத்துடன் அதன் வட்டிச் செலவுகளை ஈடுசெய்யும் திறனை அளவிடுகிறது. ஒரு உயர் விகிதம் அதன் கடன் கடமைகளை நிறைவேற்றும் அதிக திறனைக் குறிக்கிறது.

உதாரணம்: ஒரு REIT $300 மில்லியன் மொத்தக் கடன் மற்றும் $750 மில்லியன் மொத்த சொத்துக்களைக் கொண்டுள்ளது. கடன்-க்கு-சொத்துக்கள் விகிதம் $300/$750 = 0.4 அல்லது 40% ஆகும். இதன் பொருள் REIT இன் சொத்துக்களில் 40% கடனால் நிதியளிக்கப்படுகிறது.

7. ஆக்கிரமிப்பு விகிதம்

ஆக்கிரமிப்பு விகிதம் என்பது ஒரு REIT இன் சொத்துக்களில் குத்தகைக்கு விடக்கூடிய இடத்தில் குத்தகைதாரர்களால் ஆக்கிரமிக்கப்பட்ட சதவீதத்தைக் குறிக்கிறது. ஒரு உயர் ஆக்கிரமிப்பு விகிதம் பொதுவாக REIT இன் சொத்துக்களுக்கான வலுவான தேவையையும் மேலும் நிலையான வாடகை வருமானத்தையும் குறிக்கிறது.

ஆக்கிரமிப்பு விகிதத்திற்கான சூத்திரம்:

ஆக்கிரமிப்பு விகிதம் = (ஆக்கிரமிக்கப்பட்ட குத்தகை இடம் / மொத்த குத்தகை இடம்) x 100

உதாரணம்: ஒரு REIT 1 மில்லியன் சதுர அடி குத்தகை இடத்துடன் கூடிய ஒரு ஷாப்பிங் மாலை சொந்தமாக வைத்துள்ளது. 900,000 சதுர அடிகள் தற்போது குத்தகைதாரர்களால் ஆக்கிரமிக்கப்பட்டுள்ளன. ஆக்கிரமிப்பு விகிதம்:

ஆக்கிரமிப்பு விகிதம் = (900,000 / 1,000,000) x 100 = 90%

8. ஒரே-கடை நிகர இயக்க வருமான (SS NOI) வளர்ச்சி

SS NOI வளர்ச்சி என்பது REIT ஆல் குறைந்தது ஒரு வருடமாக சொந்தமாக வைத்து இயக்கப்படும் சொத்துக்களுக்கான நிகர இயக்க வருமானத்தின் (NOI) வளர்ச்சியைக் குறிக்கிறது. இது வாடகை வருமானத்தை அதிகரிக்கவும் இயக்கச் செலவுகளைக் கட்டுப்படுத்தவும் REIT இன் திறனின் ஒரு அறிகுறியை வழங்குகிறது.

உதாரணம்: ஒரு REIT இன் SS NOI கடந்த ஆண்டு $50 மில்லியனாகவும் இந்த ஆண்டு $52 மில்லியனாகவும் இருந்தது. SS NOI வளர்ச்சி:

SS NOI வளர்ச்சி = (($52 மில்லியன் - $50 மில்லியன்) / $50 மில்லியன்) x 100 = 4%

REIT மதிப்பீட்டு முறைகள்

REITகளை மதிப்பிடுவதற்கு பல முறைகளைப் பயன்படுத்தலாம், அவற்றுள்:

1. தள்ளுபடி செய்யப்பட்ட பணப்புழக்க (DCF) பகுப்பாய்வு

DCF பகுப்பாய்வு என்பது ஒரு REIT இன் எதிர்கால பணப்புழக்கங்களை (பொதுவாக FFO அல்லது AFFO) கணித்து அவற்றை பொருத்தமான தள்ளுபடி விகிதத்தைப் பயன்படுத்தி அவற்றின் தற்போதைய மதிப்புக்குக் கொண்டுவருவதை உள்ளடக்கியது. இந்த முறை REIT இன் எதிர்பார்க்கப்படும் எதிர்கால செயல்திறன் அடிப்படையில் அதன் உள்ளார்ந்த மதிப்பின் ஒரு மதிப்பீட்டை வழங்குகிறது.

DCF பகுப்பாய்வின் படிகள்:

1. ஒரு குறிப்பிட்ட காலத்திற்கு (எ.கா., 5-10 ஆண்டுகள்) FFO அல்லது AFFO ஐக் கணிக்கவும்: இதற்கு வருவாய் வளர்ச்சி, இயக்கச் செலவுகள் மற்றும் மூலதனச் செலவுகள் பற்றிய அனுமானங்கள் தேவை.
2. ஒரு இறுதி மதிப்பை மதிப்பிடுங்கள்: இது கணிப்புக் காலத்திற்கு அப்பால் REIT இன் மதிப்பைக் குறிக்கிறது. இதை கார்டன் வளர்ச்சி மாதிரி அல்லது வெளியேறும் பெருக்க அணுகுமுறையைப் பயன்படுத்தி கணக்கிடலாம்.
3. கணிக்கப்பட்ட பணப்புழக்கங்கள் மற்றும் இறுதி மதிப்பை அவற்றின் தற்போதைய மதிப்புக்குத் தள்ளுபடி செய்யுங்கள்: REIT இன் பணப்புழக்கங்களின் அபாயத்தைப் பிரதிபலிக்கும் ஒரு தள்ளுபடி விகிதத்தைப் பயன்படுத்தவும்.
4. கணிக்கப்பட்ட பணப்புழக்கங்கள் மற்றும் இறுதி மதிப்பின் தற்போதைய மதிப்புகளைக் கூட்டவும்: இது REIT இன் மதிப்பிடப்பட்ட உள்ளார்ந்த மதிப்பை உங்களுக்கு வழங்கும்.

2. ஒப்பீட்டு மதிப்பீடு

ஒப்பீட்டு மதிப்பீடு என்பது ஒரு REIT இன் மதிப்பீட்டுப் பெருக்கங்களை (எ.கா., P/FFO, P/AFFO, P/NAV) அதன் போட்டியாளர்களின் பெருக்கங்களுடன் ஒப்பிடுவதை உள்ளடக்கியது. இந்த முறை போட்டியாளர்களுடன் ஒப்பிடும்போது ஒப்பீட்டளவில் அதிக மதிப்புள்ள அல்லது குறைவான மதிப்புள்ள REITகளை அடையாளம் காண உதவும்.

ஒப்பீட்டு மதிப்பீட்டில் பயன்படுத்தப்படும் முக்கிய பெருக்கங்கள்:

• விலை-க்கு-FFO (P/FFO): ஒரு REIT இன் பங்கு விலையை அதன் ஒரு பங்குக்கான FFO உடன் ஒப்பிடுகிறது.
• விலை-க்கு-AFFO (P/AFFO): ஒரு REIT இன் பங்கு விலையை அதன் ஒரு பங்குக்கான AFFO உடன் ஒப்பிடுகிறது.
• விலை-க்கு-NAV (P/NAV): ஒரு REIT இன் பங்கு விலையை அதன் ஒரு பங்குக்கான NAV உடன் ஒப்பிடுகிறது.
• ஈவுத்தொகை மகசூல்: முன்னர் விவாதித்தபடி, ஈவுத்தொகை மகசூல்களை ஒப்பிடுவது ஒரு REIT இன் கவர்ச்சியை மதிப்பிட உதவும்.

உதாரணம்: ஒரு REIT 15x P/FFO ஐக் கொண்டிருந்தால், அதன் போட்டியாளர்கள் சராசரியாக 18x P/FFO ஐக் கொண்டிருந்தால், அது ஒப்பீட்டளவில் குறைவான மதிப்புள்ளதாகக் கருதப்படலாம்.

3. சொத்து மதிப்பீடு

இந்த அணுகுமுறை REIT இன் அடிப்படைச் சொத்துக்களின் மதிப்பைத் தீர்மானிப்பதில் கவனம் செலுத்துகிறது. இது நிகர சொத்து மதிப்பை (NAV) கணக்கிடுவதையும், REIT இன் சந்தை மூலதனத்தை அதன் NAV உடன் ஒப்பிடுவதையும் உள்ளடக்கியது.

REIT இடர் காரணிகள்

REIT களில் முதலீடு செய்வது முதலீட்டாளர்கள் அறிந்திருக்க வேண்டிய பல அபாயங்களை உள்ளடக்கியது:

• வட்டி விகித இடர்: REITகள் வட்டி விகித மாற்றங்களுக்கு உணர்திறன் கொண்டவை. உயரும் வட்டி விகிதங்கள் கடன் வாங்கும் செலவுகளை அதிகரிக்கலாம், சொத்து மதிப்புகளைக் குறைக்கலாம், மற்றும் நிலையான-வருமான முதலீடுகளுடன் ஒப்பிடும்போது REITகளைக் கவர்ச்சியற்றதாக மாற்றலாம்.
• பொருளாதார இடர்: REITகள் பொருளாதார நிலைமைகளால் பாதிக்கப்படுகின்றன. ஒரு மந்தநிலை அல்லது பொருளாதார மந்தநிலை குறைந்த ஆக்கிரமிப்பு விகிதங்கள், குறைந்த வாடகை வருமானம் மற்றும் குறைக்கப்பட்ட சொத்து மதிப்புகளுக்கு வழிவகுக்கும்.
• சொத்து-குறிப்பிட்ட இடர்: தனிப்பட்ட சொத்துக்களுடன் தொடர்புடைய இடர்கள், அதாவது குத்தகைதாரர் இயல்புநிலைகள், சொத்து சேதம் மற்றும் வழக்கற்றுப் போதல் போன்றவை.
• மேலாண்மை இடர்: நிர்வாகத்தின் தரம் ஒரு REIT இன் செயல்திறனை கணிசமாக பாதிக்கலாம். மோசமான நிர்வாக முடிவுகள் குறைவான செயல்திறன் மற்றும் நிதி நெருக்கடிக்கு வழிவகுக்கும்.
• நீர்மைத்தன்மை இடர்: பொதுவில் வர்த்தகம் செய்யப்படும் REITகள் நீர்மைத்தன்மையை வழங்கினாலும், சிறிய REITகள் அல்லது குறைந்த வர்த்தக அளவுகளைக் கொண்டவை நீர்மைத்தன்மை சவால்களை சந்திக்கக்கூடும்.
• ஒழுங்குமுறை இடர்: வரிச் சட்டங்கள், மண்டல விதிமுறைகள் அல்லது சுற்றுச்சூழல் விதிமுறைகளில் ஏற்படும் மாற்றங்கள் REITகளை பாதிக்கலாம்.

உலகளாவிய REIT சந்தைகள்

REITகள் அமெரிக்காவிற்கு மட்டும் அல்ல; அவை உலகம் முழுவதும் பல்வேறு வடிவங்களில் உள்ளன. சில முக்கிய உலகளாவிய REIT சந்தைகள் பின்வருமாறு:

• ஆஸ்திரேலியா: ஆஸ்திரேலிய REITகள், AREITகள் என்று அழைக்கப்படுகின்றன, அலுவலகம், சில்லறை விற்பனை மற்றும் தொழில்துறை உள்ளிட்ட பல்வேறு சொத்துத் துறைகளில் முதலீடு செய்கின்றன.
• கனடா: கனேடிய REITகள் குடியிருப்பு, வணிக மற்றும் தொழில்துறை உள்ளிட்ட பல்வேறு வகையான சொத்துக்களில் முதலீடு செய்கின்றன.
• ஐரோப்பா: பல ஐரோப்பிய நாடுகளில் REIT கட்டமைப்புகள் உள்ளன, இதில் UK (UK-REITs), பிரான்ஸ் (SIICs) மற்றும் ஜெர்மனி (G-REITs) அடங்கும்.
• ஆசியா: சிங்கப்பூர் (S-REITs), ஹாங்காங் (HK-REITs) மற்றும் ஜப்பான் (J-REITs) உள்ளிட்ட பல ஆசிய நாடுகளில் REIT சந்தைகள் உள்ளன.

உலகளாவிய REIT களில் முதலீடு செய்வது பன்முகப்படுத்தல் நன்மைகளையும் பல்வேறு ரியல் எஸ்டேட் சந்தைகள் மற்றும் பொருளாதார நிலைமைகளுக்கான வெளிப்பாட்டையும் வழங்க முடியும்.

உதாரணம்: சிங்கப்பூர் REIT களில் முதலீடு செய்வது வேகமாக வளர்ந்து வரும் தென்கிழக்கு ஆசிய ரியல் எஸ்டேட் சந்தைக்கான வெளிப்பாட்டை வழங்க முடியும், அதே நேரத்தில் ஐரோப்பிய REIT களில் முதலீடு செய்வது நிலையான சொத்து சந்தைகளைக் கொண்ட வளர்ந்த பொருளாதாரங்களுக்கான வெளிப்பாட்டை வழங்க முடியும்.

உலகளாவிய REIT முதலீட்டிற்கான பரிசீலனைகள்

• நாணய இடர்: உங்கள் சொந்த நாட்டிற்கு வெளியே உள்ள REIT களில் முதலீடு செய்யும்போது, நீங்கள் நாணய இடருக்கு ஆளாகிறீர்கள். மாற்று விகிதங்களில் ஏற்படும் ஏற்ற இறக்கங்கள் உங்கள் வருமானத்தை பாதிக்கலாம். உதாரணமாக, ஒரு அமெரிக்க முதலீட்டாளர் UK இல் ஒரு REIT ஐ வாங்கினால் மற்றும் பவுண்ட் டாலருக்கு எதிராக பலவீனமடைந்தால், USD இல் வருமானம் குறைக்கப்படும்.
• வரி தாக்கங்கள்: வரிச் சட்டங்கள் நாடுகளுக்கு இடையே கணிசமாக வேறுபடுகின்றன. வெளிநாட்டு REIT களில் முதலீடு செய்வதன் வரி தாக்கங்களைப் புரிந்துகொள்வது முக்கியம். சில நாடுகளில் ஈவுத்தொகையில் வரி பிடித்தம் இருக்கலாம்.
• ஒழுங்குமுறை சூழல்: REIT களுக்கான ஒழுங்குமுறை சூழல் நாட்டுக்கு நாடு வேறுபடுகிறது. நீங்கள் முதலீடு செய்யும் குறிப்பிட்ட சந்தையில் உள்ள விதிமுறைகளை நன்கு அறிந்திருப்பது முக்கியம்.
• சந்தை-குறிப்பிட்ட இடர்கள்: ஒவ்வொரு ரியல் எஸ்டேட் சந்தைக்கும் அதன் சொந்த இடர்கள் மற்றும் வாய்ப்புகள் உள்ளன. உள்ளூர் சந்தை இயக்கவியல், பொருளாதார நிலைமைகள் மற்றும் அரசியல் காரணிகளைப் புரிந்துகொள்வது அவசியம்.

REIT முதலீட்டுப் பகுப்பாய்விற்கான குறிப்புகள்

• உங்கள் REIT போர்ட்ஃபோலியோவைப் பன்முகப்படுத்துங்கள்: இடரைக் குறைக்க வெவ்வேறு சொத்துத் துறைகள் மற்றும் புவியியல் பகுதிகளில் உள்ள REIT களில் முதலீடு செய்யுங்கள்.
• உயர்-தரமான REIT களில் கவனம் செலுத்துங்கள்: வலுவான நிர்வாகக் குழுக்கள், உயர்தர சொத்துக்கள் மற்றும் திடமான நிதி செயல்திறன் கொண்ட REIT களைத் தேடுங்கள்.
• மதிப்பீட்டில் கவனம் செலுத்துங்கள்: ஒரு REIT நியாயமாக மதிப்பிடப்பட்டுள்ளதா என்பதைத் தீர்மானிக்க மதிப்பீட்டு முறைகளின் கலவையைப் பயன்படுத்தவும்.
• வட்டி விகிதங்களைக் கண்காணிக்கவும்: வட்டி விகிதப் போக்குகள் மற்றும் REIT களில் அவற்றின் சாத்தியமான தாக்கம் குறித்து ஒரு கண் வைத்திருங்கள்.
• தகவலுடன் இருங்கள்: ரியல் எஸ்டேட் சந்தைப் போக்குகள், பொருளாதார நிலைமைகள் மற்றும் REIT களை பாதிக்கக்கூடிய ஒழுங்குமுறை மாற்றங்கள் குறித்து புதுப்பித்த நிலையில் இருங்கள்.
• வரி தாக்கங்களைக் கருத்தில் கொள்ளுங்கள்: REIT முதலீட்டின் வரி தாக்கங்களைப் புரிந்துகொண்டு தேவைப்பட்டால் ஒரு வரி நிபுணருடன் கலந்தாலோசிக்கவும்.
• முழுமையான ஆய்வு: எந்தவொரு REIT இல் முதலீடு செய்வதற்கு முன் முழுமையான ஆய்வு செய்யுங்கள். REIT இன் நிதி அறிக்கைகள், சொத்து போர்ட்ஃபோலியோ மற்றும் நிர்வாகக் குழுவை மதிப்பாய்வு செய்யவும்.

முடிவுரை

REIT முதலீட்டுப் பகுப்பாய்விற்கு முக்கிய அளவீடுகள், மதிப்பீட்டு முறைகள் மற்றும் இடர் காரணிகள் பற்றிய விரிவான புரிதல் தேவை. REIT களை கவனமாக மதிப்பீடு செய்வதன் மூலமும், உலகளாவிய சந்தை இயக்கவியலைக் கருத்தில் கொள்வதன் மூலமும், முதலீட்டாளர்கள் தகவலறிந்த முடிவுகளை எடுக்கலாம் மற்றும் கவர்ச்சிகரமான வருமானத்தை ஈட்டலாம். முழுமையான ஆய்வு செய்யவும், உங்கள் போர்ட்ஃபோலியோவைப் பன்முகப்படுத்தவும், சந்தைப் போக்குகள் மற்றும் ஒழுங்குமுறை மாற்றங்கள் குறித்து தகவலுடன் இருக்கவும் நினைவில் கொள்ளுங்கள்.

இந்த வழிகாட்டி REIT களைப் புரிந்துகொள்வதற்கான ஒரு திடமான அடித்தளத்தை வழங்குகிறது. உங்கள் குறிப்பிட்ட நிதி இலக்குகள் மற்றும் இடர் சகிப்புத்தன்மையுடன் ஒத்துப்போகும் ஒரு முதலீட்டு மூலோபாயத்தை வடிவமைக்க ஒரு நிதி ஆலோசகருடன் கலந்தாலோசிக்கவும்.